¿SU HIPOTECA TIENE CLÁUSULA SUELO?

¿TIENE HIPOTECA? PODEMOS RECLAMAR LOS GASTOS QUE EL BANCO LE OBLIGÓ A PAGAR

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    • Cláusulas suelo
    • Gastos por formalización de hipoteca
    • Acciones preferentes
    • Ejecución hipotecaria

CLÁUSULAS SUELO

La cláusula suelo, en relación con el préstamo hipotecario y la compra de vivienda mediante hipoteca a interés variable, es aquella cláusula contractual que establece un límite mínimo al interés que se aplicará en la cuota aunque el tipo de interés baje. 

Es una cláusula que beneficia a la entidad bancaria y perjudica al particular pues supone que cuando los tipos de interés aplicables bajen o incluso sean negativos, la cláusula suelo impedirá que se aplique a su cuota mensual hipotecaria.

En España las cláusulas suelo son ilegales, nulas y abusivas tal y como las declaró el Tribunal Supremo en sentencia de 9 de mayo de 2013 si bien limitaba la devolución de las cantidades ilegalmente cobradas por los bancos desde la fecha de la sentencia.

No obstante, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictaminó, en sentencia de 21 de diciembre de 2016 en contra de la limitación de la retroactividad de la nulidad de las cláusulas suelos por lo que los bancos y cajas de ahorro están obligados a devolver todo el dinero cobrado ilegalmente por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca inmobiliaria.

¿Qué me supone al mes tener una cláusula suelo al mes? 

Normalmente la cláusula suelo está entre el 2,5% y el 4,5% del importe de la hipoteca. La cláusula suelo puede suponernos entre 100 y 200€ al mes de más durante el periodo de aplicación de la cláusula.

¿Cómo puedo saber si hay cláusula suelo en mi hipoteca?

Lo primero es indicar que si tienes una hipoteca a tipo fijo, nunca tendrás esa cláusula suelo. 

La forma de confirmar si tenemos cláusula suelo es comprobar si las mensualidades abonadas desde 2009 han sido durante años con el mismo importe. Desde ese año el Euribor descendió constantemente por lo que las cuotas hipotecarias deberían haber ido bajando año a año.

No obstante, la forma más precisa de confirmar que tenemos cláusula suelo es leer la escritura de préstamo y comprobar si en el apartado “tipo de interés” o “interés” se establece un límite mínimo al tipo aplicado. 

¿Qué solución hay?

Si se detecta que se ha pagado de más por esta cláusula hipotecario, tiene derecho a reclamar al banco la devolución de lo indebidamente cobrado. 

Una vez comprobado, lo primero es iniciar la negociación previa con nuestra entidad recogida en el procedimiento regulado en el Real Decreto Ley 1/2017. 

Si el banco no anula esa cláusula suelo ni devuelve las cantidades injustamente cobradas, habrá que iniciar la reclamación judicial sabiendo que en el 99% de los casos los tribunales han anulado la cláusula suelo y se han recuperado las cantidades cobradas de más. 

Con el Real Decreto-Ley 1/2017 se establece la reclamación ordinaria al banco como resolución extrajudicial para evitar colapsar los Juzgados.

En JUAN CALVO ABOGADOS no te costará nada reclamar los importes cobrados de más por las cláusulas suelo. Nosotros sólo cobraremos un porcentaje sobre las cantidades que se recuperen. 

GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE LA HIPOTECA

Las cláusulas sobre los gastos de formalización de la hipoteca cargan a la parte prestataria los gastos, aranceles e impuestos y tributos derivados de la hipoteca (notario, registro de la propiedad, tasación de la vivienda, gestoría, tasas e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, etc.) cuando, deben ser a cuenta del banco o entidad financiera, que son los interesados en que exista una garantía sobre la vivienda en caso de impago de las cuotas hipotecarias. 

En España, la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 705/2015, declaró nula una cláusula sobre la asignación de los gastos de formalización de la hipoteca al considerar nulo imponer al consumidor todos los costes derivados de la operación. 

Los clientes pueden reclamar la devolución de dichos gastos tanto si está la hipoteca en vigor como si ha finalizado. Los bancos pueden considerar las reclamaciones de forma total, parcialmente o rechazarlas por considerar que las cláusulas sobre gastos de formalización de la hipoteca no son abusivas. El hipotecado puede aceptar la respuesta del banco o, si está en desacuerdo, iniciar la vía judicial de manera individual o colectiva.

Gastos reclamables:

  • Gastos notariales (escritura de la hipoteca inmobiliaria).
  • Gastos de registro de la propiedad (de la hipoteca).
  • Gastos de tasación (requerida por el banco para valorar el riesgo del préstamo).
  • Gastos de gestoría (cuando es exigida o impuesta por el banco).

ACCIONES PREFERENTES

El caso de las acciones preferentes en España hace referencia al fraude bancario en la emisión y venta de acciones preferentes por bancos y Cajas de Ahorros de España que desde los años 1990 colocaron este tipo de acciones a unos 700.000 clientes sin la debida transparencia ya que no podían entender el producto por su complejidad, fueron engañados y por tanto desconocían el riesgo que acarreaba su adquisición. 

Las entidades bancarias ofrecían esas acciones preferentes a inversores particulares como si fueran renta cuando no lo era. En la gran mayoría de los casos los compradores eran totalmente inexpertos y se guiaron por la mayor rentabilidad que ofrecían. 

Al iniciarse la crisis financiera de 2008 las entidades bancarias tenían que ampliar su capital para cubrir los grandes riesgos que tenían asumidos en el sector inmobiliario y empezaron a comercializar estos productos entre los ahorradores. 

El problema llegó cuando empezó a caer el valor de estos productos y los ahorradores quisieron recuperar el dinero de sus inversiones. 

En JUAN CALVO ABOGADOS te asesoraremos y reclamaremos a la entidad bancaria en tu nombre para recuperar las cantidades que invertiste con desconocimiento del producto que comprabas. Nosotros sólo cobraremos un porcentaje sobre las cantidades que se recuperen. 

EJECUCIÓN HIPOTECARIA

Es el procedimiento ejecutivo a través del cual se ordena la venta de un bien inmueble que estaba gravado con una hipoteca por incumplimiento del deudor de las obligaciones garantizadas con la hipoteca.

Se trata de un procedimiento rápido y reglado, mediante el cual se busca de forma transparente, normalmente mediante subasta pública, hacer efectivo el valor del bien inmueble para pagar las deudas incumplidas.

Una vez vendido el bien inmueble y una vez pagados los deudores hipotecarios, el dinero restante de la venta del bien se devuelve al propietario del bien inmueble (que no tiene por qué coincidir siempre con el deudor).

Características:

Los procedimientos de ejecución de hipotecas están regulados por la Ley, y normalmente deben cumplir una serie de trámites que intentan maximizar la publicidad y la transparencia del procedimiento de venta del inmueble, con la finalidad de obtener el precio más justo posible, dentro de las circunstancias, para el propietario.

Por otro lado, los procedimientos son más simplificados que los ordinarios, puesto que no entran a conocer sobre la deuda en sí. Los únicos aspectos que se estudian en una ejecución de la hipoteca es si existe esa hipoteca y si la deuda ha sido impagada, sin importar el motivo por el cual esa deuda fue impagada que sería, en su caso, objeto de un segundo procedimiento ordinario para la devolución de lo indebido. El motivo es dar una mayor seguridad jurídica al acreedor para el cobro de su crédito, fortaleciendo con ello el tráfico comercial.

En caso de no poder afrontar los pagos de su casa en España, además de perder su casa puede llegar a perder todos los bienes a su nombre ya que el banco le puede embargar todos sus activos y hasta sus cuentas bancarias. Esto se debe a que el dueño es responsable personal e ilimitado de la deuda contraída.

El proceso de ejecución en España es judicial, o sea se realiza ante un juez. Por otro lado en España no hay opciones válidas como declararse en bancarrota o una venta corta del inmueble.

En JUAN CALVO ABOGADOS te asesoraremos y defenderemos en estos procedimientos que requieren de una gran experiencia para poder solucionarlos.

Profesionales con más de 25 años de experiencia


 

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