¿ESTÁS PENSANDO EN COMPRAR UNA VIVIENDA?

¿YA LAS HAS COMPRADO Y TIENE VICIOS OCULTOS?

 

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    • Redacción y revisión del contrato de compraventa
    • Contrato de arras o promesa de venta
    • Comprobación cargas y gravámenes
    • Comprobación deudas a la Comunidad de Propietarios
    • Precio total de la compra y forma de pago
    • Subrogación en las cargas existentes
    • Gestiones notariales
    • Pago de impuestos y tasas
    • Plusvalía
    • Inscripción en el Registro de la Propiedad
    • Reclamación por vicios ocultos
 

La operación de comprar o vender una vivienda es una de las actuaciones más y a la vez más importantes que realizamos en nuestra vida. Por ello hay que extremar las precauciones a la hora de realizarla.

En el sistema jurídico español existen una serie de documentos que certifican la legalidad de una vivienda. Asegúrate de disponer de todos ellos antes de comprar:

  • Licencia de obras y certificación del técnico competente sobre la adecuación del edificio a la licencia concedida y al proyecto aprobado.
  • Licencia de primera ocupación del edificio, cédula de habitabilidad que establezcan que según la ley la vivienda es habitable.
  • Boletines suscritos con las empresas suministradoras de los servicios básicos (electricidad, agua, gas y teléfono)
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad de la edificación (obra nueva), así como la existencia del seguro previsto por la Ley contra defectos o vicios ocultos en la construcción.
  • Certificado del Registro de la Propiedad sobre la situación jurídica de la vivienda.
  • Estatutos de la Comunidad (o inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de obra nueva terminada y de la división horizontal).

Así mismo, te recomendamos:

En caso de obra nueva, exige al promotor un Certificado del Registro Mercantil que acredite la existencia de la sociedad, sus datos de inscripción, los administradores y/o apoderados, el domicilio social, el NIF, así como que no existe anotación de procedimiento concursal, y una declaración sobre la inexistencia de reclamaciones, litigios o cualquier contingencia que pudiera afectar a la promoción.

En el caso de vivienda usada, pide el recibo de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, una certificación firmada por el presidente de la comunidad de propietarios con el visto bueno del secretario del edificio que dé cuenta de que la vivienda está al corriente de todos los pagos, así como una manifestación formal y en documento público de que no existen contratos de alquiler constituidos sobre la vivienda.

A la hora de comprar su vivienda, existen una serie de pasos que te permitirán adquirirla con plenas garantías:

1. Revisa la situación jurídica de la vivienda acudiendo al Registro de la Propiedad.

El Registro de la Propiedad es un organismo del Estado y los Registradores son funcionarios públicos, que informarán verbalmente de forma gratuita y que tienen capacidad de expedir certificados sobre la situación de los inmuebles.

En el Registro de la Propiedad obtendrás la siguiente información relativa a cada vivienda:

  • Descripción de la vivienda, situación de la misma, superficie, cuota de copropiedad en la propiedad horizontal, régimen administrativo que pudiera afectarle (por ejemplo, si es una vivienda de protección oficial).
  • Las hipotecas de las que responda la vivienda y el plazo hasta su vencimiento, y cifra por capital, intereses y costas.
  • Los embargos a los que esté sometida. Cualquier situación litigiosa que le afecte, así como si existe un procedimiento en curso por irregularidad urbanística.

El Registro de la Propiedad te puede facilitar esta información en forma de nota simple informativa, que tiene un valor puramente informativo, o de certificación de dominio y cargas, que tiene carácter de documento público. 

Así mismo, puedes pedir que el Registrador emita un informe explicativo que describa la situación registral de la vivienda.

En España, cualquier Registro de la Propiedad puede facilitarte esos documentos, con independencia del municipio en el que se encuentre la vivienda.

2. Estudia las cargas hipotecarias existentes.

Además, es importante prestar atención a si la vivienda que va a adquirir tiene una hipoteca (en cuyo caso así constará en el Registro de la Propiedad). En el caso que así sea, te recomendamos que:

  • Solicita al vendedor una certificación del banco con la cantidad pendiente de pago.
  • Negocia con el banco una mejora en el tipo de interés. No estás obligado a asumir el préstamo hipotecario contratado por el vendedor en las mismas condiciones, sino que puedes exigir su cancelación u obtener un nuevo préstamo en otra entidad.

3. Acuda a un notario para realizar la compraventa.

La escritura pública es imprescindible para inscribirla en el Registro de la Propiedad y beneficiarse de la seguridad que éste le otorga.

El Notario, antes de autorizar la compraventa, pedirá una nota simple informativa al Registro de la Propiedad, por lo que en ese momento puede volver a revisar la situación jurídica de la finca.

4. Asegúrese de pagar los impuestos correspondientes a la compraventa.

La compraventa en España lleva asociada el pago de determinados impuestos:

  • En el caso de comprar una vivienda nueva, debes pagar al vendedor el Impuesto sobre el Valor Añadido.
  • En el caso de comprar una vivienda usada, debes pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

En ambos casos, si compra mediante una hipoteca debes satisfacer el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

5. Inscríbase como propietario de la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Una vez realizada la compraventa y pagados los impuestos, acude al Registro de la Propiedad correspondiente a la ubicación de la vivienda para inscribirla. 

Inscribir no es obligatorio, pero si lo hace, el comprador quedará plenamente protegido como propietario:

  • Lo que consta en el Registro se presume cierto y sólo podría modificarlo un juez.
  • Nadie podrá alegar un derecho respecto a la vivienda que no constase ya en el Registro en el momento de realizar la compraventa y si alguien quiere inscribir un documento sólo podría hacerlo con tu consentimiento o por un procedimiento judicial en el que haya sido parte.
  • Estarás protegido frente a los acreedores del vendedor y frente a cualquier carga que pudiese aparecer sin estar inscrita en el Registro.

Además, debes saber que según las leyes españolas el vendedor queda obligado por los defectos ocultos en el momento de la compraventa de la vivienda y que aparezcan con posterioridad, aun cuando los desconociese.

Esto significa que si la vivienda no cumple los objetivos de calidad en el espacio interior habitable fijados por la legislación vigente, el comprador tiene derecho o bien a renunciar a la compraventa (abonándole el vendedor los gastos que pagó) o bien a una rebaja en el precio, establecida por peritos oficiales.

Además, podrá exigir responsabilidades tanto al promotor, como al constructor y la dirección técnica del edificio por los defectos constructivos estructurales que pudieran aparecer durante un plazo de 10 años; por daños que afecten a la habitabilidad del edificio por un plazo de 3 años; y por daños causados en defectos de acabado por un plazo de 1 año.

La Ley española exige que los posibles responsables dispongan de un seguro que garantice que, llegado el caso, pueda cobrar la indemnización sin problemas.

 

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